Baurechtliche Grundordnung
Die Raumplanung formuliert die Spielregeln zur Gestaltung des Lebensraums. Um diese umzusetzen, braucht sie wirksame Instrumente, zum Beispiel die Möglichkeit, das Baugebiet zu beschränken und sogar Bauzonen von einem Ort an einen andern zu verlagern. Ziel der Raumplanung ist es, das bauliche Wachstum gegen Innen zu fördern um Boden, Energie und Infrastrukturkosten zu sparen. Sie beugt Schäden durch Naturgewalten vor, indem sie zeigt, wo sicher gebaut werden kann - und wo aus Sicherheitsgründen nicht gebaut werden darf. Raumplanung schützt Menschenleben, Gebäude und Anlagen.
Soweit das kantonale Recht den Gemeinden Freiräume in Bezug auf die Rechtsetzung oder die Rechtsanwendung einräumt, verfügen diese in den entsprechenden Gebieten über die sogenannte Gebäudeautonomie. Die kommunalen Vorschriften bestehen aus Zonenplänen und dem Baureglement. Diese beiden raumplanerischen Instrumente stellen die baurechtliche Grundordnung dar.
Die technische Umsetzung der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen sowie die Ausscheidung der Gewässerräume befindet sich in der Genehmigungsphase. Die Gemeinde rechnet damit, dass die neuen Vorschriften im ersten Halbjahr 2024 vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt wird. Bis dahin sind die bestehende sowie die neue, noch zu genehmigende, baurechtliche Grundordnung zu berücksichtigen. Es besteht bis zur Genehmigung die sogenannte «Dualität». Die Rechtsgrundlagen finden Sie hier Reglemente und Verordnungen.
Baubewilligungsverfahren
Bereits das Bundesrecht schreibt vor, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen (Art. 22 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes). Der Kanton hat für kleinere Bauten und Vorhaben ein vereinfachtes Verfahren oder gänzlich von der Baubewilligungspflicht abgesehen.
Die Baubewilligung ist eine Verfügung, welche Ihnen Rechtssicherheit darüber gibt, ob, bzw. unter Einhaltung welcher Bedingungen und Auflagen ein Vorhaben in Übereinstimmung mit der geltenden Gesetzgebung ausgeführt werden kann.
Ab dem 1. März 2022 können Baugesuche nur noch elektronisch über die kantonale Plattform eBau eingereicht werden. In jedem Fall müssen 2 komplette und unterzeichnete Eingabedossier auf der Bauverwaltung eingereicht werden.
Ist die Baubewilligungspflicht nicht eindeutig oder soll vorab zu einer umfangreichen Gesuchseinreichung eine Voranfrage gestellt werden, so hat diese ebenfalls über eBau zu erfolgen.
Erst- und Zweitwohnungsbau
Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 haben sich die Schweizer Stimmberechtigen dafür ausgesprochen, den Zweitwohnungsbau zu beschränken. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen, setzt den Verfassungsartikel über die Zweitwohnungen (Art. 75b BV) um und ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Alle Gemeinden haben die Pflicht, jährlich ein Wohungsinventar zu erstellen.
In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Das Bundesamt für Raumentwicklung führt eine landesweite Karte, auf welcher die Gemeinden und deren Zweitwohnungsanteil ersichtlich sind.
Gemäss dieser weist die Gemeinde Oberhofen am Thunersee einen Zweiwohnungsanteil von 18.5% auf und unterliegt somit nicht dem Bundesgesetz (Art. 1 ZWG).
Die Gemeinde hat im Jahr 1990 mit dem Erstwohnungsanteilplan bereits eine Rechtsgrundlage zur Förderung von Erstwohnungsbauten im Gemeindebaureglement geschaffen. So müssen in den Wohn- und Mischzonen mindestens 80% der dem Wohnen dienenden Geschossflächen bzw. die entsprechenden Wohneinheiten als Erstwohnungen genutzt werden. Zur Sicherung dieser Nutzung, wird, gestützt auf die Baubewilligungsverfügung, eine Eigentumsbeschränkung - in Form eines Zweckentfremdungsverbots - im Grundbuch angemerkt.
Möchten Sie sich über allfällige Nutzungsbeschränkungen erkundigen, so ist primär die vorangehenden Baubewilligungen zu konsultieren. Zudem sind allfällige Anmerkungen auf dem Lastenverzeichnis aufgeführt, welches beim Grundbuchamt bestellt werden kann.
Meldepflichtige Bauvorhaben
Energietechnische Sanierung / Heizungsersatz
Das revidierte Energiegesetz trat am 1. Januar 2023 in Kraft. Die Vorgaben zielen darauf ab, den Energieverbrauch zu reduzieren, den CO2-Ausstoss zu verringern, die Nutzung von erneuerbaren Energien zu erhöhen, die Auslandabhängigkeit zu reduzieren und die Versorgungssicherheit zu stärken.
Für Gebäudebesitzerinnen und -besitzer sind nachfolgende Informationen wichtig:
Heizungsersatz
Neu ist der Ersatz der Heizung immer meldepflichtig. Sofern erneut eine mit fossilen Energieträgern betriebene Heizung eingebaut wird, gelten bei über 20-jährigen Wohngebäuden sowie Verwaltungsgebäuden, Schulen, Verkaufsgebäuden und Restaurants zusätzliche Anforderungen. Die Anforderung kann erfüllt werden, wenn im aktuellen Zustand mindestens die GEAK-Gesamtenergieeffizienz D nachgewiesen wird, ein gültiges Minergie-Zertifikat vorliegt oder eine der zwölf Standardlösung fachgerecht umgesetzt wird.
Die Meldung des Heizungsersatzes erfolgt über das eBau-Portal des Kantons Bern.
Elektroboiler
Bestehende, zentrale Elektroboiler in Wohnbauten müssen innert 20 Jahren ab Inkrafttreten des revidierten Energiegesetzes (spätestens bis 31.12.2043) ersetzt werden, sofern sie nicht mit mindestens 50 % erneuerbarem, eigenproduzierten Strom betrieben werden.
Neubauten (baubewilligungspflichtig)
Der Grenzwert des gewichteten Energiebedarfs wird aufgehoben und durch die gewichtete Gesamtenergieeffizienz abgelöst. Damit ist der gesamte Energieverbrauch des Gebäudes zu berücksichtigen. Gleichzeitig darf die Eigenenergieerzeugung (Elektrizität und/oder Wärme) in Abzug gebracht werden, sofern diese aus erneuerbaren Energien gewonnen werden. Der Grenzwert des Heizwärmebedarfs bleibt bestehen.
Bei Neubauten mit einer anrechenbaren Gebäudefläche von mehr als 300 m2 muss neu eine Solaranlage installiert werden. Ausserdem gilt neu eine Ausrüstungspflicht von Parkplätzen mit einer Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge.
Detaillierte Informationen finden Sie unter: www.be.ch/keng
Für eine Beratung wenden Sie sich an die öffentliche regionale Energieberatung des Kantons Bern.
Solaranlagen
Obwohl manche Bauvorhaben keine behördliche Bewilligung benötigen, sind diese teils meldepflichtig. So besteht gemäss Artikel 7a des Dekrets über das Baubewilligungsverfahren für baubewilligungsfreie Solaranlagen eine Meldepflicht. Die Bauherrschaft hat das Bauvorhaben spätestens 7 Arbeitstage vor Baubeginn der Baupolizeibehörde über die kantonale Plattform eBau (inkl. Beilagen) zur Kenntnis zu bringen. Eine allfällige Bewilligungspflicht der Solaranlagen ergibt sich aus der kantonalen Richtlinie.
Dasselbe gilt für die Änderung oder eine Unterhaltsmassnahme, wenn gebührenrechtliche Tatbestände betroffen sind; z.B. weil für den Einbau eines zusätzlichen Lavabos oder WC eine Anschlussgebühr geschuldet ist. Diese Meldung hat mit dem kantonalen Formular zu erfolgen.
Bauliche Änderungen im Inneren
Formular Wasser- / Abwasserinstallationen
Baupolizei
Die Baupolizei ist Sache der zuständigen Gemeindebehörde, vorliegend in der Zuständigkeit des Gemeinderats, und steht unter der Aufsicht der Regierungsstatthalterin. Die Organe der Baupolizei treffen im Rahmen ihrer Zuständigkeit alle Massnahmen, die zur Durchführung dieses Gesetzes und der gestützt darauf erlassenen Vorschriften und Verfügungen erforderlich sind. Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten; sie kann ein Benützungsverbot erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern. Zudem behaltet sich die Baupolizeibehörde vor, Bussen auszusprechen und in vorsätzlichen Vergehen Strafanzeigen zu erstatten.